Mietrecht - die Betriebskosten laut Mietvertrag
Angesicht der immer weiter steigenden Energiepreise entwickeln sich die Nebenkosten für eine Mietwohnung stetig nach oben und führen manchmal zu horrenden Nachzahlungsforderungen seitens des Vermieters. Da staunt der Mieter oftmals Bauklötze, wenn er innerhalb der Abrechnungsfrist seine Betriebskosten Abrechnung erhält und nicht selten darin ein vierstelliger Nachzahlungsbetrag ausgewiesen wird.
Schnell steht dann die Frage im Raum: muss ich das bezahlen? Für die juristischen Laien ergeben sich im Mietrecht jedoch bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung und insbesondere bei der Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Belege, oftmals viele Probleme. Bisweilen ist die Rechnung gar nicht nachvollziehbar oder nicht logisch aufgebaut, bisweilen kann der normale Mieter mit den vorhandenen Fachbegriffen wenig bis gar nichts anfangen.
Wer sich nicht sicher ist, sollte deshalb die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Doch dabei ist zu bedenken, dass zum Teil Kosten für die Überprüfung entstehen können, die fast der Höhe der Nachzahlung entsprechen. Dennoch, wer sicher sein will, muss der Abrechnung auf den Grund gehen, also die formelle und materielle Rechtmäßigkeit überprüfen, insbesondere die Fristen und Umlegbarkeit nach der Betriebskostenverordnung und dem konkreten Mietvertrag.
Eine ganz interessante Entscheidung hat zu diesem Bereich nun der Bundesgerichtshof für das Mietrecht entschieden. Inhaltlich geht es um die Frage, wenn Nebenkosten wirksam auf den Mieter umgelegt sind – und zwar Kaltwasser und Müll pro Kopf – wie der Vermieter heraus bekommt, wie hoch der Anteil des jeweiligen Mieters ist. Um dies genau berechnen zu können, muss der Vermieter deshalb wissen, wie viele Personen insgesamt in dem Gebäude wohnen und wie viele in jeder einzelnen Wohnung. Bei großen Gebäudekomplexen mit oftmals über 50 unterschiedlichen Mietparteien, kann dies bisweilen schwierig sein. Deshalb kam ein findiger Vermieter auf die Idee, die entsprechenden Daten bei Einwohnermeldeamt abzufragen und anhand dieser seine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Ein Mieter verweigerte jedoch die Nachzahlung und so landete das Verfahren schlussendlich beim BGH in Karlsruhe. Die Richter dort entschieden nun: ein Vermieter darf für seine Abrechnung nicht auf die Daten des Einwohnermeldeamtes zurückgreifen, sondern muss sich selbst zu einem bestimmten Stichtag um die genaue Datenerhebung kümmern, denn ob die Daten des Einwohnermeldeamtes aktuell richtig und für den gesamten Abrechnungszeitraum stimmig sind, ist fraglich. Der Vermieter muss als sehr genau sein, bei der Erhebung seiner Daten und ist im Zweifel auch beweispflichtig dafür, dass diese so stimmen.
Sie sehen, bei einer Nebenkostenabrechnung müssen viele Details beachtet werden. Sowohl die Erstellung einer ordnungsgemäßen und wirksamen Betriebskostenabrechnung ist kompliziert, ebenso die vollständige Kontrolle. Im Zweifel empfiehlt sich deshalb die Beauftragung eines auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts. Mehr Informationen zu diesem und anderen Themen erhalten Sie auch auf www.Anwalt-Mietrecht.de
