Wie funktioniert der Mietkauf?

Klappt bei einem Käufer die Finanzierung von Wohneigentum nicht, so besteht die Möglichkeit des Mietkauf von Wohneigentum. Es handelt sich dabei also um eine Alternative zur Baufinanzierung.

Der Begriff Mietkauf wird in der Immobilienbranche uneinheitlich, also teilweise auch missverständlich verwendet. Am häufigsten stößt man auf den Begriff, wenn man einen Ratenzahlungskaufvertrag meint. Ein derartiger Vertrag kommt zustande, wenn ein Käufer mit einem Verkäufer einen Kaufvertrag über eine Immobilie abschließt und im Rahmen des Vertrages den Kaufpreis in monatlichen Raten bezahlt, wobei hier auch die Möglichkeit besteht dass man eine jährliche Zahlung leistet.

Der Verkäufer einer Immobilie übernimmt beim Mietkauf also so zusagen die Funktion der Bank, und zwar mit allen sich aus dem Vertrag und den sonstigen Rahmenbedingungen ergebenden Risiken. Beispielsweise wenn sich die finanzielle Situation des Käufers verschlechtert und dieser die so genannten Kaufpreisraten nicht mehr zahlen kann.

Aber auch für den Käufer birgt ein derartiger Vertrag Risiken, insbesondere dann wenn der Vertragsgegenstand noch mit Schulden des Verkäufers belastet ist, die durch die monatlich zu zahlenden Kaufpreisraten getilgt werden müssen. Oberstes Gebot hier ist seitens des Käufers sicherzustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer ausschließlich zur Schuldentilgung verwendet werden.

Der Vertrag beim Mietkauf muss notariell beurkundet werden und ist auch an bestimmte Formregeln gebunden. Einen derartigen Vertrag auf Basis eines Mietkaufs zeichnet in der Regel die beim Vertragsabschluss getroffene Option aus, dass der Mieter das Vertragsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt, bzw. innerhalb einen bestimmten Zeitraums kauft. Darüber hinaus ist wichtig, dass der Vertrag detaillierte Regelungen für die Ausgestaltung des Kaufvertrages enthält. In der Regel bildet daher ein vollständiger Kaufvertrag einen der Bestandteile des Vertrages, der jedoch erst in Kraft tritt, wenn die Mietkaufoption in Kraft gesetzt worden ist.

Vor dem Abschluss eines derartigen Vertrages sollten Fragen geklärt sein, wie zum Beispiel bestimmte Risiken abgesichert werden können, die sich aus einer möglichen Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Verkäufers ergeben, oder aber in welcher Höhe der vereinbarte Mietzins auf den Kaufpreis angerechnet werden kann.